Арэнда жылля на доўгі тэрмін: што ўлічыць уладальніку і наймальніку?

У гэтым артыкуле чытайце:

• Хто і пры якіх умовах можа здаваць жыллё?
• Якія пытанні варта абмеркаваць загадзя?
• Як аформіць дамову найму?
• Як пазбегнуць канфліктаў?
• Як плаціць падатак за здачу жылля?

Хто і пры якіх умовах можа здаваць жыллё?

Асобы, якім ва ўласнасці належыць жыллё, маюць права здаць яго ў наём на доўгі тэрмін як цалкам, так і па пакоях.

Такая дзейнасць не лічыцца прадпрымальніцтвам, таму не трэба рэгістравацца ў якасці індывідуальнага прадпрымальніка, каб здаваць кватэру.

Але ў некаторых выпадках жыллё ўсё ж здаваць не дазваляецца.

Так, калі кватэра пабудавана (набыта) з выкарыстаннем ільготнага крэдыту, то здаваць яе можна толькі пасля поўнага пагашэння гэтага крэдыту, а таксама ў выключных выпадках (пераезд у іншую мясцовасць, скасаванне шлюбу, смерць уласніка(цы) жылля альбо чальца яго (яе) сям'і, матэрыяльнае становішча і інш.). У апошнім выпадку патрабуецца дазвол адпаведнага выканаўчага камітэта, мясцовай адміністрацыі.

Яшчэ нельга здаваць кватэры, якія знаходзяцца:

• у будынку, што падлягае зносу;
• у будынку, дзе плануецца капітальны рамонт з перабудовай і (ці) перапланіроўкай;
• у сутарэнні ці паўсутарэнні.

Якія пытанні варта абмеркаваць загадзя?

Тэрмін арэнды. Гэта адзін з краевугольных момантаў, паколькі дамова найму жылля спыняецца з заканчэннем тэрміну яе дзеяння, г.зн. пасля яе заканчэння вы павінны павыселяцца з кватэры.

Адзначым, што тэрмін дамовы не абавязкова супадае з запланаваным перыядам арэнды. Наймальнік кватэры можа быць, напрыклад, не зусім ўпэўнены, ці падыходзіць яму гэтае жыллё, і захоча пажыць у ім некаторы час. Арэндадаўца ў сваю чаргу можа сумнявацца ў яго плацежаздольнасці і г.д. Таму першапачатковы тэрмін дамовы можа быць невялікім, а затым ён будзе працягнуты.

Да таго часу, пакуль тэрмін дагавора найму не скончыўся, без прычын або без згоды бакоў выселіць наймальніка з кватэры нельга.

Са згодай бакоў усё зразумела, а што гэта за прычыны для высялення?

Уладальнік кватэры мае права датэрмінова скасаваць дамову без згоды наймальніка(цы), калі той (тая) і (ці) сямейнікі, якія пражываюць сумесна з ім (ей), парушаюць істотныя ўмовы найму. У асноўным гэта датычыцца ўнясення платы за кватэру і псаванне маёмасці, але ў дамову могуць уключацца і іншыя ўмовы (пра тое размова пойдзе далей).

Таксама прычынай высялення могуць стаць адміністрацыйныя спагнанні - напрыклад, за парушэнне правілаў карыстання жылымі памяшканнямі, іх утрымання (псаванне, выкарыстанне не па прызначэнні і да т.п) альбо за дзеянні, што робяць немагчымым для іншых людзей пражыванне ў адным доме. Істотна тут, што прыцягненняў да адказнасці павінна быць 3 і больш разоў цягам года з дня першага адміністрацыйнага ўздзеяння. І пры гэтым уласнік(ца) абавязаны(на) папярэдзіць пра магчымасць скасавання дамовы найму.

Калі падчас арэнды кватэра была прададзена, новы ўладальнік мае права на высяленне жыхароў. Але ён мусіць папярэдзіць іх пра тое ў пісьмовай форме за месяц. На працягу гэтага тэрміна вы абавязаны з'ехаць з кватэры.

Плата за кватэру. Яе памер прыводзіцца ў дамове. Уладальнік кватэры не мае права патрабаваць платы ў большым памеры.

Заканадаўства забараняе выкарыстоўваць замежную валюту пры разліках паміж фізічнымі асобамі (не індывідуальнымі прадпрымальнікамі). Але ў дамове плату можна ўказаць у суме, эквівалентнай замежнай валюце, а ўносіцца яна будзе ў рублях па курсе.

Каб пазбегнуць спрэчных сітуацый, лепш абумовіць дзень, на які будзе брацца курс валюты. Часцей з такой мэтай выкарыстоўваюць дзень унясення платы.

Увага! За незаконнае прыняцце валюты ў якасці плацежнага сродку прадугледжаны штраф у памеры ад 50 да 100 базавых велічынь з канфіскацыяй або без яе.

Абмяркуйце таксама тэрмін выплаты, парадак яе ўнясення - на разліковы рахунак у банку, наяўнымі грашыма і інш. Арэндадаўца пры гэтым можа абумовіць няўстойку за пратэрміноўку аплаты, але гэты момант яму трэба будзе абавязкова прапісаць у дамове, паколькі абавязковасць такіх санкцый заканадаўствам не прадугледжана.

Важнае пытанне - змяненне платы на працягу тэрміну найму. Калі ўладальнік кватэры хоча ўключыць такую опцыю ў дамову, можна прапанаваць ўсталяваць яе гранічны рост і (ці) перыядычнасць павелічэння (да прыкладу, не больш чым на 5% раз у паўгода). Таксама павелічэнне памеру платы можа адбывацца па пагадненню бакоў.

Камунальныя плацяжы. Неабходна дамовіцца, хто іх будзе аплочваць. Пры гэтым трэба ўлічыць паслугі з асобнымі тарыфамі: гэта могуць быць вада, электрычнасць, газ, тэлефон, інтэрнэт (калі ён не безлімітны, важна не дапускаць перарасход трафіку). Гэта значыць, кожны бок павінен дакладна ведаць, хто і што аплачвае.

Можна пры гэтым дамовіцца, што наймальнік будзе перадаваць чэкі за камуналку разам з платай за кватэру.

Правілы пражывання. Да іх, у прыватнасці, адносяцца:

• наяўнасць жывёл;
• пражыванне ў кватэры іншых асоб (не чальцоў сям'і);
• курэнне ў пакоях;
• правядзенне свят, запрашэнне гасцей.

Уладальнік кватэры хутчэй за ўсё выкажа пажаданне наведваць кватэру з мэтай агляду. Можна ўсталяваць перыядычнасць такіх наведванняў альбо тэрмін, за які ён абавязаны паведаміць жыхарам пра свой візіт.

Калі здаецца не ўсё жыллё, а, напрыклад, пакой, магчыма сумеснае пражыванне ў кватэры ўладальніка і наймальнікаў. У такой сітуацыі правілы пражывання варта абумовіць асабліва старанна.

Як аформіць дамову найму?

Дамова найму жылога памяшкання прыватнага жыллёвага фонду грамадзян(ак) складаецца ў пісьмовай форме. У ёй абавязкова трэба прывесці:

• прадмет дамовы;
• памер платы за карыстанне жылым памяшканнем і тэрмін яе ўнясення;
• тэрмін унясення платы за жыллёва-камунальныя паслугі (калі гэта будзе рабіць наймальнік);
• сямейнікі наймальніка, якія будуць пражываць з ім.

Бланкі дамовы можна ўзяць у разлікова-даведачных цэнтрах адпаведнага раёна.

Аднак у такі тыпавы варыянт дамовы не будуць уключаны умовы, што былі абумоўленыя уладальнікам і наймальнікам, пра якія мы пісалі вышэй.

Існуе таксама зацверджаная заканадаўствам форма дамовы найму (спампаваць яе можна тут). Гэтая форма пасуе тым, што адлюстроўвае ўсе нарматыўныя патрабаванні. Але пры гэтым заканадаўствам не нарміруецца абавязковасць выкарыстоўваць яе толькі ў такім выглядзе. Таму, на наш погляд, лепшы спосаб падрыхтаваць дамову - узяць гэтую форму за касцяк і дапоўніць па сваім меркаванні неабходнымі палажэннямі.

Дамова падаецца ў 3 экзэмплярах: па адным для наймальніка, уладальніка і органа рэгістрацыі. Змест экзэмпляраў павінен быць ідэнтычны.

Дамова пачынае дзейнічаць з моманту рэгістрацыі. Таму для ўвахождання яе ў сілу трэба звярнуцца ў мясцовы выканаўчы камітэт, адміністрацыю раёна ў горадзе. Гэтая працэдура бясплатная.

Да дамовы неабходна дадаць наступны пакет дакументаў:

• заяву, якая падпісваецца ўладальнікам жылля, а калі яно знаходзіцца ў долевай уласнасці, то і іншымі ўласнікамі (бланкі і ўзоры запаўнення можа даць орган рэгістрацыі);
• пасведчанні асобы ўладальніка(цы) і наймальніка(цы);
• тэхнічны пашпарт і дакумент, што пацвярджае права ўласнасці на жыллё.

Дамову найму зарэгіструюць цягам 2 дзён з дня падачы дакументаў. Пасля гэтага ўладальніку і наймальніку будзе перададзена па адным яго экзэмпляры са штампам органа рэгістрацыі.

На працягу 5 дзён з даты рэгістрацыі дамовы яе копія накіроўваецца органам рэгістрацыі ў падатковы орган па месцы жыхарства ўладальніка.

Увага! Калі дамова не аформлена ў пісьмовай форме і (ці) не зарэгістравана, яна не мае сілы і не вядзе да юрыдычных наступстваў для бакоў. Але пры гэтым не адмяняецца абавязак уладальніка выплачваць падатак за здачу жылля.

Як пазбегнуць канфліктаў?

Усе пытанні, што абмяркоўваліся на этапе першапачатковых перамоў, рэкамендуецца ўнесці ў дамову. Гэта тычыцца і плацяжоў, і правілаў пражывання, і г.д. - нават дробязі лепш зафіксаваць на паперы. Тады ў выпадку ўзнікнення паміж уладальнікам і наймальнікам спрэчнай сітуацыі можна будзе звярнуцца да дамовы і спакойна, без скандалу вырашыць канфлікт.

Таксама вельмі карысна зафіксаваць стан кватэры і маёмасці ў ёй у момант засялення, каб была магчымасць ацаніць, ці пагоршыўся яе стан за тэрмін пражывання наймальніка. Гэта таксама можна зрабіць у дамове (дадатку да яе), але лепш скласці акт прыёму-перадачы кватэры ў карыстанне.

Акт складаюць у адвольнай пісьмовай форме ў 2 экзэмплярах, адзін з якіх захоўваецца ва ўладальніка, другі ў наймальніка.

У акце прыёму-перадачы варта зазначыць:

• звесткі пра бакі дамовы найму: прозвішчы, імёны, імёны па бацьку, месца жыхарства;
• адрас кватэры;
• колькасць жылых пакояў, агульную плошчу жылля, іншыя характарыстыкі (па меркаванні бакоў);
• звесткі пра стан кватэры і маёмасці ў ёй на момант яе перадачы наймальніку.

Да апошняга пункта гэтага пераліку важна надаць пільную ўвагу і скрупулёзна апісаць усё, што толькі ёсць у кватэры. Так, кожную драпіну на мэблі адзначаць нудна і працаёмка, але гэта можа вельмі спатрэбіцца ў наступным, як уладальніку, так і наймальніку. Калі пасля рамонту засталіся чэкі на будматэрыялы, можна прывесці ў акце і іх кошт (напрыклад, колькі каштаваў скрутак шпалераў, квадратны метр пліткі і да т.п.).

З моманту падпісання акта прыёму-перадачы адказнасць за маёмасць нясе ўжо кватэранаймальнік, да гэтага моманту - уладальнік.

Пазбегнуць канфліктаў таксама дапаможа ўнясенне закладу. Уладальнік загадзя бярэ ў кватэранаймальніка некаторую суму на выпадак пашкоджання маёмасці, нявыплаты за камунальныя паслугі і г.д. Яна застаецца ў арэндадаўцы да выезду наймальніка з памяшкання. Калі на гэты момант выкананы ўсе абавязацельствы, то заклад поўнасцю вяртаецца. Такім чынам уладальнік жылля атрымае пэўныя гарантыі, а наймальнікі хутчэй за ўсё будуць больш беражліва ставіцца да яго маёмасці.

Абавязкова трэба скласці ў пісьмовай форме дамову аб закладзе. Можна ўключыць умовы закладу ў дамову найму.

У дамове трэба прывесці:

• суму закладу;
• абавязацельствы залогадавальніка, пры невыкананні якіх уладальнік жылля часткова або поўнасцю не верне грошы.

Калі ў дамове найму не апісаны стан маёмасці, а акт прыёму-перадачы не быў складзены, то мэтазгодна прадугледзець такі пункт у дамове аб закладзе.

Як плаціць падатак за здачу жылля?

Па агульным правіле падатак выплачваецца у фіксаванай суме, што зазначана ў Падатковым кодэксе. Аднак абласныя (Мінскі гарадскі) саветы дэпутатаў могуць змяншаць агульныя стаўкі па асобных населеных пунктах або канкрэтным месцы знаходжання жылля.

У любым выпадку падатковая інспекцыя, атрымаўшы звесткі пра рэгістрацыю дамовы найму, пачне кожны месяц выстаўляць пэўную суму. Стаўкі падаходнага падатку можна паглядзець тут.

Аплачваць падатак прасцей за ўсё праз сістэму АРІП. У меню варта выбраць пункт Падаткі - знайсці населены пункт - ІМПЗ па раёне - Падаходны падатак (кварт.здача) - Уліковы нумар падаткаплацельшчыка (УНП). Таксама можна проста ўвесці нумар паслугі 4692721 ці код плацяжу ў бюджэт 00107.

Плаціць можна і з дапамогай Асабістага кабінета плацельшчыка на сайце МПЗ, праз інфакіёск, у любым аддзяленні банка альбо на пошце.

Калі вы не ведаеце свой УНП, адкрыйце гэтую старонку і ўвядзіце прозвішча, імя, імя па бацьку падаткаплацельшчыка (цалкам) і нумар пашпарта ці ідэнтыфікацыйны нумар.

Звярніце ўвагу: не трэба выплачваць падатак, калі жыллё здаецца:

• маладым спецыялістам, маладым рабочым (служачым);
• арганізацыі ці прадпрымальніку. У гэтым выпадку яго вылічыць з даходу за здачу і пералічыць у бюджэт арандатар памяшкання.

Налічэнне падатку спыняецца пасля заканчэння тэрміну дамовы найму. Калі ён бестэрміновы, то згодна з заканадаўствам яго дзеянне спыняецца з моманту выезду жыхароў. Але на практыцы можа спатрэбіцца скасаванне дамовы ў органе рэгістрацыі, які потым перадасць інфармацыю ў падатковую інспекцыю. Таму, каб не плаціць дарма, варта гэты момант высветліць загадзя.

Нарматыўна-прававая база:

• арт. 50, 51, 53-55, 60-64 і 68 Жыллёвага кодэкса;
• арт. 1, 298, 311, 313, 315, 320 і 391 Грамадзянскага кодэкса;
• арт. 208, 216, 221 і дадатак 2 Падатковага кодэкса;
• арт. 12 Закона ад 22.07.2003 г. № 226-З "Аб валютным рэгуляванні і валютным кантролі";
• п. 1 Указа ад 06.01.2012 г. № 13 "Аб некаторых пытаннях прадастаўлення грамадзянам дзяржаўнай падтрымкі пры будаўніцтве (рэканструкцыі) альбо набыцці жылых памяшканняў";
• п. 1 Указа ад 04.08.2006 г. № 497 "Аб некаторых пытаннях арэнды (субарэнды), найму жылых і нежылых памяшканняў, машына-месцаў";
• п. 1 пастановы Саўміна ад 12.09.2006 г. № 1191 "Аб мерах па рэалізацыі Указа ад 4 жніўня 2006 г. № 497".

Чытайце таксама:

• Як выпісацца з кватэры ў Беларусі?
• Развод і грошы. Што важна ведаць пра падзел маёмасці і як да яго падрыхтавацца?
• Што рабіць, калі не можаш выплаціць крэдыт?

Інфармацыя на сайце сабрана з адкрытых крыніц. Калі вы знайшлі памылку ці даведаліся, што інфармацыя больш не актуальная - паведамце нам, калі ласка, праз наш чат.